【サラリーマンの資産運用】「不動産投資の基礎」メリットとリスクは？

この記事は、

• 老後資金が不安
• 資産運用として、不動産投資を検討している
• 不動産投資について詳しく知りたい

という人にむけて、不動産投資の仕組み、メリット・リスクについて詳しくまとめました。

【サラリーマンの資産運用】「不動産投資の基礎」メリットとリスクとは？

不動産投資といっても、種類はさまざまです。

1. ワンルームマンション投資
2. アパート（一棟）投資
3. 戸建て投資

今回は、サラリーマンの方が多くやられている「ワンルームマンション投資」について、ご紹介します。

不動産投資の仕組み

マンションの一部屋を、
銀行から借入をして購入します。
そして、そのお部屋に入居者をつけ、
そこから発生する家賃を受け取る仕組みです。

入居者が住み続ければ、毎月お給料のように家賃が入ってきます。

しかし、銀行から借入をしているので、毎月請求されるローンを返済しなければいけません。

入居者がついていれば、家賃収入があるので、そこから一部を返済に充てていきます。

借入の金利によっては、毎月のローン返済額よりも多く家賃が入る場合もあり、資産形成の商品として人気があります。

選択する物件ですが、都内23区内や横浜地域、あとは一部大阪方面で、駅から徒歩10分以内が良いとされています。
※需要が高く、資産価値が高いため

不動産投資のメリット

不動産投資には大きく分けて4つのメリットがあります。

1. 家賃収入（年金の変わりとして毎月お金が入る）
2. 生命保険の変わりになる
3. 節税効果がある
4. インフレ対策になる

家賃収入

最初は、銀行からローンを組んで始める方が多いので、家賃収入をローンの返済に充てていきます。

そして、ローンが完済した後は、家賃が満額で入ってくる（管理費や修繕積立金を引いた金額）といった仕組みです。

ローンを完済した後の収入は、そのまま年金の変わりとして毎月入ってきます。

一般的には、35年でローンを組まれる方が多いので、早くスタートすることによって、家賃を満額で受け取れる年齢も早くなります。（基本的には25歳以上から）

生命保険の変わりになる

団体信用生命保険（団信）がついていて、もし契約者に万が一のこと（亡くなってしまったり、高度障害となった場合）があれば不動産の借入をゼロすることができ、残債がゼロになった物件をご家族や、親族の方に残すことができます。

残されたご家族や親族が、借入金の責任を負う必要はありません。

残された遺族に対して、「不動産」という資産を残すことができ、物件を売却しなければ、毎月お家賃を受け取ることができます。

節税効果

サラリーマンの方が節税できる1つの仕組みになります。

投資用の物件を所有した後、減価償却費というものを利用して節税していきます。

毎年、お給料に対して税金がかかっていますが（住民税・所得税）、確定申告をして所得税の還付と住民税の減額が可能になります。

所有する物件の築年数によって、節税効果が変わります。

減価償却費や経費で、最初の頃は赤字になるケースが多いので「節税」の対象となりますが、黒字化すれば「納税」の義務に変わります。

インフレ対策

現在の日本円の価値は、下がり続けています。

• インフレ＝お金の価値が下がり、モノの価値が上がる
• デフレ＝お金の価値が上がり、モノの価値が下がる

資産を日本円だけで所有していると、気づかぬうちに価値が下がりつづけています。

そこで、不動産というモノに資産を変えることで、インフレの対策となります。

不動産投資のリスク

リスクの中でも特に押さえておきたいリスクが3つあります。

1. 空室リスク
2. 災害リスク
3. 価値の下落リスク

空室リスク

空室リスクを回避するためには、エリア選びが大切になってきます。

それこそ、駅から遠いところや、地方は人口減少により空室になる可能性が高いです。

物件を選ぶ際に、東京であれば23区内、横浜地域、川崎市、大阪市など人口が増えているエリア、再開発が予定されているエリアで所有することで、空室リスクを回避していきます。

入居率が100％というのはまず存在しません。

理由としては、引っ越しなどで入居者が物件から退去し、一定期間は空室という期間が生まれるからです。

こればかりは避けようがありません。

その間の穴埋めとして、サブリース（家賃保証）と呼ばれるものがあります。（サブリースについては、事前に契約内容を細かく確認するようにしましょう！）

空室期間の家賃収入の穴埋めとしてサブリース会社から補填が支払われます。（家賃の何割かを保証してくれる仕組みです）

その期間、不動産会社は入居者をつけるために、一生懸命探してくれています。
※基本的には、入居者をつけるのは管理会社です。

家賃は、一定の水準を保ったまま続くかどうかは、不透明なところがあります。

エリアによっては、最初は高い家賃で設定できていても、数年後には家賃価格が下がり、得られる収入が少なくなる可能性があります。

今後の人口はどうなる？

国は地方分権を進めようとしていますが、相変わらず東京一極集中になっており、地方から人が続々と都心部にきています。

つまり、リスクを回避するのであれば、都心部となります。

人口の流入が多ければ、その分住んでくれる人も比例して多くなり、よほどのことがないかぎり、常に空室ということは非常に考えづらいです。

物件選びのポイント

1. ターミナル駅まで乗り換えが不要な駅
2. 駅徒歩10分以内
3. エリア（都内23区、横浜地域、川崎市、大阪市などの人口の流入が多い地域）

不動産会社を選択するときに、空室になったときの保証も確認するようにしましょう！

また、空室になった場合でも、自己資金でカバーできるのかどうかを、考えてから物件を所有するようにしましょう！

災害リスク

災害は大きく分けて、「地震」と「火災」があります。
それぞれに保険が付いていますが、「地震保険」は任意の保険となります。

「火災保険」は、強制で加入しなければいけない保険です。

また、自然災害として「大雨」による洪水や、土砂災害などが考えられます。

物件周辺の「ハザードマップ」を確認するようにしましょう！
※地域やエリアを変えることで、回避できるリスクとなります。

価値の下落リスク

物件の価格は、「建物」と「土地」に分けることができます。

「建物」の価格は、年数が経つにつれて、少しづつ下落していきます。

ここで、大事なのが「土地」の価格です。

土地は、比較的安定していますが、需要がなくなっていくエリアだと、価値の下落が考えられます。

そこで、今後の需要をみてエリアを選択する必要があります。
※再開発がおこなわれるエリアや東京23区（駅徒歩10分以内）は安定しているエリアのひとつです。

不動産投資を始めるにあたって、一番大事にしなければいけないのが、エリアです。
エリアの将来性を考え、選択するようにしましょう！

利回り

物件を所有する際には、「利回り」をきちんと確認する必要があります。

利回りは、どうやって計算するの？

利回りには、2種類あります。

1. 表面利回り
2. 実質利回り

「利回り」の計算方法

1. 表面利回り＝年間の家賃収入÷物件価格
2. 実質利回り＝（年間の家賃収入－年間経費）÷物件価格

確認しなければいけないのが、「実質利回り」です。
※実質利回りを確認し、正確な収益をみて判断するようにしましょう

まとめ

不動産投資は、リスクが大きいように感じられますが、エリアをきちんと選択し、長期で運用することで、安定した運用となります。

資産運用を考えるときに、「どの商品が良い」「どの商品が悪い」というものではありません。

全ての商品にメリット・リスクが存在します。

資産をひとまとめにせず、いくつかの商品に分散することで、安定した資産運用が可能になります。

補足（主な投資商品）

1. 貯金
2. 保険
3. 投資信託
4. 不動産投資
5. 海外ファンド
6. 現金購入の不動産
7. 株
8. スタートアップ企業への投資
9. 先物取引

• 1～4が時間で運用していく商品
• 5～9がリスクをとって運用していく商品

投資初心者の方、20～30代の方は、リスクを取りにいくのではなく、まずは「時間を活用した投資」からスタートすることで、安定的に資産を増やすことができます。